Jusqu'où aller dans la baisse des coûts ?
Tomettes/ lino imitation tomettes/ lino uni/ pas de lino ?
Au delà de l'utile où est l'architecture ?
Combien ça coûte ?
Livres, revues d'architecture ou de décoration sont de plus en plus consultées par les particuliers. Ceux-ci se basent parfois sur les données financières qui y figurent pour se faire une idée du budget de leur projet d'habitat individuel ou de rénovation d'appartement. Peut-on réellement se fier à ces données ?
au moins, trois raisons nous amènent à douter de la "fiabilité" de ces données:
le coût de la construction en France varie d'un département à l'autre.
et même au sein d'un département, d'une ville en fonction de l'accessibilité du terrain.
le temps qu'un projet soit publié et son coût devient "obsolète". Il doit être réévalué par les variations (augmentation généralement) du coût de la construction. Par exemple, un projet qui en 2000 avait coûté 100 000 euros HT, en coûterait autour de 15 à 20 % de plus aujourd'hui (soit l'équivalent de la TVA pour une constuction neuve !). Rares sont les publications qui préviennent de ce fait.
les informations transmises sont le plus souvent insuffisantes sur les prestations que comprennent ce coût. Si les photographies du projet montre un lieu habitable ou habité, le coût indiqué comprend-t-il les finitions comme les peintures, les faïences, la cuisine équipée, la cheminée, le poële à bois, les aménagements de placard, les meubles de salle de bain, les luminaires, ... ? Dans leur imaginaire, les particuliers associent le coût indiqué à l'image et tout ce qu'elle contient, Ils ne sont pas souvent prévenus des limites de prestations, de la part d'autoconstuction dans le projet ou ne peuvent l'évaluer avec justesse.
et même au sein d'un département, d'une ville en fonction de l'accessibilité du terrain.
le temps qu'un projet soit publié et son coût devient "obsolète". Il doit être réévalué par les variations (augmentation généralement) du coût de la construction. Par exemple, un projet qui en 2000 avait coûté 100 000 euros HT, en coûterait autour de 15 à 20 % de plus aujourd'hui (soit l'équivalent de la TVA pour une constuction neuve !). Rares sont les publications qui préviennent de ce fait.
les informations transmises sont le plus souvent insuffisantes sur les prestations que comprennent ce coût. Si les photographies du projet montre un lieu habitable ou habité, le coût indiqué comprend-t-il les finitions comme les peintures, les faïences, la cuisine équipée, la cheminée, le poële à bois, les aménagements de placard, les meubles de salle de bain, les luminaires, ... ? Dans leur imaginaire, les particuliers associent le coût indiqué à l'image et tout ce qu'elle contient, Ils ne sont pas souvent prévenus des limites de prestations, de la part d'autoconstuction dans le projet ou ne peuvent l'évaluer avec justesse.
Voici 2 exemples de projet avec le détail des travaux réalisés comprenant des travaux neufs et/ou de la réhabilitation
1- La maison Janus à Nantes, 2007
coût des travaux : 191 300 euros TTC
S'agissant d'une réhabilitation d'un existant ET d'un agrandissement, les 2 taux de tva sont appliqués.
travaux tva 5.5% : 119 000 euros HT
shon : 158.5 m², 751 euros HT/m²
surf. hab.: 132 m² , 901.5 euros HT/m²
ces travaux comprennent
démolitions intérieures
traitement des bois planchers et charpente
modification façade jardin
doublage en plaque de plâtre + isolant
restructuration des espaces et cloison
rénovation complète d'un solivage (15m²)
chauffage au sol RDC (hors chaudière)
réseau de chauffage neuf à l'étage avec réutilisation des radiateurs fonte
menuiserie extérieure alu anodisé technal
porte d'entrée et de garage bois
électricité réfection totale aux normes
installation d'une VMC
plomberie réfection totale
attentes pour cuisine,
2 WC + 1 salle d'eau neuve
peinture mur et plafond
réhabilitation des planchers et de l'escalier bois: dépose moquette, ponçage, huilage
travaux tva 19.6%: 55000 euros HT
shon : 63 m², 873 euros HT/m²
surf. hab.: 54.5 m² , 1010 euros HT/m²
ces travaux comprennent
terrasse extérieure en béton armé
réseau EP et puisard en jardin
ossature bois isolée+pare vapeur
toit terrasse étanchéité bitumineuse
bardage + EP en zinc naturel
bardage composite bois/résine Trespa
menuiserie alu anodisé Technal
garde-corps en acier galvanisé
doublage en plaque de plâtre + isolant
cloison acoustique entre 2 chambres
ragréage de dalle
plancher massif pin des landes huilé
électricité
plomberie pour timbre d'office, vasque, douche et baignoire
peinture mur et plafond
La réhabilitation de l'existant peut apparaître d'un coût élevé mais nous n'avons conservé que le gros oeuvre, la toiture et les planchers bois. Il s'agit de la rénovation de tout le second oeuvre qui représente aujourd'hui au minimum la moitié du coût final d'un chantier neuf.
L'extension peut apparaître d'un coût peu élevé bien qu'à cette époque le prix du zinc était au plus haut. La surélévation sur l'emprise exacte d'un existant a réduit les coûts : il n'y a pas eu besoin de fondation, de dalle de plancher bas, d'une façade.
Au regard de la construction d'aujourd'hui, il n'y a aucune prestation de matériaux très exceptionnels, rien que du tout venant de la construction, sauf peut-être le zinc à cause du prix de fourniture. Et encore, c'est la qualité la moins chère : naturel et la plus fine qui a été posée. C'est son aspect brutaliste - qui se patine et se gondole légèrement - qui a motivé ce choix avant tout
....
Il ne s'agit ni d'un projet cher, ni d'un projet économique, mais la maison a énormément gagner en confort, en luminosité et habitabilité.
2- Petit collectif à Nantes 2006-2009
coût des travaux : 142 880 euros HT soit 150 740 euros TTC
programme: transformer 3 étages d'un immeuble contenant 11 chambres meublées, 2 douches et 3 WC sur palier en un immeuble contenant 6 studios équipés chacun d'une salle d'eau, WC et kitchenette avec réfrigérateur. Les prestations sont de type logement social.
tout travaux tva 5.5%
shon : 201m², 710,85 euros HT/m²
surf. hab.: 138 m² , 1035.35 euros HT/m²
les travaux comprennent
démolition intérieure sauf escalier béton (cloisonnement briques, 11 éviers, 3 douches, 2 WC, faux-plafond, électricité, plomberie, menuiseries intérieures et extérieurs, dépose partiel des revêtements de sol) en tout 24m3 de gravats.
traitement des bois plancher et charpente
un renforcement de plancher par IPN
rénovation à l'identique des 4 lucarnes
enduit 25% façade jardin
exutoire de désenfumage
réfection dalles nantaises
reprise collecteur général EU entérré
local électrique
VMC et antenne TV collectives
grille d'entrée à gâche électrique
boites aux lettres
cloison acoustique entre appartements
peinture dans les communs
rénovation totale par logement
électricité (TGBT, compteur, appareillage, chauffage )
plomberie sanitaire (compteur d'eau, distribution EC/EF, évacuation EU/EV)
menuiserie extérieure PVC doublevitrage
volets roulants PVC
doublage et isolation périphérique
cloisonnement de distribution
menuiserie intérieure dont porte palière
salle d'eau (WC, douche, vasque)
kitchenette (plaque, évier, frigo)
finitions:
ragréage sol chape légère
sol carrelage premier choix
peinture des menuiseries intérieures et plafond
faïence kitchenette, douche, vasque
peinture dans les communs
Dans chaque logement, le maître d'ouvrage a réalisé lui-même les peintures des parois verticales.
Il s'agit d'une rénovation relativement chère, mais rénover proprement et efficacement des petites surfaces l'est toujours. (voyez notre billet d'humeur "avis aux petits investisseurs immobiliers")
Le coût de rénovation au m² habitable est élevé. En effet, la surface habitable globale est faible par rapport au nombre de logements (6) entièrement créés et équipés. Pour une surface moyenne de 23m², ils sont autant équipés en plomberie, électricité, VMC et équipement kitchenette que des T2 ayant des surfaces de 35 m². Si construire des studios a une bonne rentabilité locative, le coût d'investissement est toujours plus élevé que pour des logements de prestation égale mais plus grands n'ayant chacun pas plus de WC, vasque, évier, chaudière individuelle ... qu'un studio.
Les travaux du projet ont été subventionnés à 55% environ par l'Agence Nationale de l'Amélioration de l'Habitat, les honoraires d'architecte l'ont été à 100%. En retour pendant 9 ans, le propriétaire appliquera des loyers plafonnés et inférieurs au marché.
Certains locataires sont revenus, il faut espérer qu'ils entretiendront suffisament bien leur logement pour qu'il ne se dégrade pas trop vite.
Toujours est-il que ces 6 logements sont nettement plus vivables que les 11 chambres meublées insalubres préexistantes.
maison de ville
petit collectif